재개발투자란

 

 

재개발투자

 

재개발 투자란 노후화된 주택 지역을 허물고 새로운 아파트를 짓는 사업입니다.

현재 서울과 경기도권에서는 많은 곳들이 재개발 진행 중이고, 앞으로도 계속해서 지어질 예정이죠. 그렇다면 왜 사람들은 재개발사업에 열광할까요? 그것은 바로 수익률이라는 단어 하나로 설명될 수 있습니다. 새 아파트를 얻는다는 점에서도 매력적이지만, 기존 시세보다 저렴하게 분양받는다는 점에서 큰 메리트가 있죠. 하지만 이처럼 좋은 조건임에도 불구하고 아직까지도 부동산 초보분들은 재개발 구역 내 물건을 매수하기 어려워하시는 경우가 많습니다. 그래서 이번 시간에는 재개발구역 내 매물을 어떻게 하면 안전하게 살 수 있는지 알아보겠습니다.

 

어떤 방식으로 접근해야 하나요?

먼저 재개발지역 안에 있는 빌라나 단독주택 등을 매매하거나 경매등을 통해서 매입하면 됩니다. 이때 주의할 점은 반드시 조합설립인가 이후에 사야 한다는 점입니다.

만약 조합설립인가 이전에 사게 되면 현금청산 대상자가 되어 자칫 손해를 볼 수 있으니 조심해야 합니다. 또한 토지이용계획확인원을 발급받아 해당물건이 정비구역 안에 위치하는지 여부를 파악해야 하며, 건축물대장상 위반건축물인지 아닌지 체크해야 합니다. 그리고 세입자 현황 및 임대보증금 내역을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

 

위험요소는 없나요?

모든 투자에는 리스크가 존재하듯이 재개발 역시 마찬가지입니다. 특히 초보자일수록 더욱더 꼼꼼하게 살펴봐야 하는데요. 먼저 입지분석을 해야 합니다.

 

교통여건(역세권), 교육환경, 편의시설, 자연환경 등 4가지 요소를 고려했을 때 괜찮은지를 판단해야 합니다.

 

두 번째로는 권리분석을 해야 합니다. 등기부등본상의 소유자와 실제 거주자가 일치하는지, 근저당설정여부, 가압류·가처분 설정여부, 매도인의 하자담보책임 등을 면밀히 살펴야 합니다.

 

세 번째로는 자금조달계획을 세워야 합니다. 초기자금뿐만 아니라 이주비 대출 승계가능여부, 중도금대출승계여부, 잔금대출전환 시 DTI적용여부 등을 사전에 검토해야 합니다.

 

마지막으로는 세금문제를 점검해야 합니다. 취득세율 적용기준, 양도세 비과세 요건 충족여부, 중과세 적용여부 등을 미리미리 알아봐야 합니다.

 

어디서부터 공부해야 할까요?

처음엔 책 한 권이라도 제대로 읽는 게 좋습니다. 시중에 나와있는 재개발 관련 서적들을 읽고 자신만의 관점을 정립하세요. 그런 다음 인터넷 카페 같은 곳에 가입하셔서 다른 사람들의 의견을 들어보세요. 그러면서 궁금한 사항이 생기면 그때그때 검색하면서 알아가면 됩니다. 물론 처음에는 이해가 되지 않을 겁니다. 그러나 반복하다 보면 조금씩 눈이 뜨이게 될 거예요.